Pour compléter notre compte rendu du Conseil municipal du 27/07/2016, voici quelques éléments concernant les différences que le futur PLU (Plan Local d’Urbanisme) apportera par rapport au POS (Plan d’Occupation des Sols) actuellement en vigueur à Bretignolles.
Que s’est-il passé avec le POS ?
Le POS de Bretignolles comprend des zones UC (Urbaines Constructibles) déclinées en UC, UB et UA. L’occupation des sols en UA (centre-ville) est plus dense qu’en UB (proche centre-ville et village aggloméré) et UC (reste des zones constructibles) avec des variantes sur les hauteurs des constructions.
Au-delà des zones UC, de nombreuses zones NA (Non Aménagées) définissent les futures zones à urbaniser : NA1 (court - moyen terme), NA2 (long - très long terme), c’est le réservoir de terrains. Seule la zone NA1 permet des constructions sous réserve de différents critères dont le principal est de réunir 10.000 m² pour déposer un dossier d’aménagement. Cette zone NA1 doit être desservie par les réseaux et les travaux d’extension sont à la charge des aménageurs. Les zones NA, une fois construites, sont considérées comme des zones UC
Au travers des zones NA, la commune de Bretignolles avait jusqu’ici une vision d’urbanisme de type « développement immobilier ». L’importante réserve de terrains à potentiel constructible sur le long terme permettait à la municipalité de répondre sereinement au besoin d’accueil des populations en forte croissance. Il y avait également une plus-value latente pour ceux qui attendaient un retour de leur patrimoine foncier ou la possibilité pour d’autres de construire un jour sur un terrain de famille…
Ces zones NA suscitaient aussi l’intérêt des promoteurs dans le cadre des plus-values à moyen et long terme qu’elles pouvaient générer. Progressivement, ils ont acquis des parcelles situées en zones NA à un coût modéré (terrains non desservis en viabilisation). Ainsi, en 20 ans, quelques personnes sont devenues de gros propriétaires de réserves foncières à potentiel. Les terrains ont discrètement changé de main. Avant le lancement du PLU, la surface de terrains à potentiel de construction était importante sur notre commune (plusieurs dizaines d’hectares).
Que se passera-t-il avec le PLU ?
Les lois issues du Grenelle de l’Environnement imposent de préserver l’espace naturel et de densifier la zone urbaine en adéquation avec la démographie de la commune sur 10 ans. Le besoin à 10 ans pour Bretignolles a été estimé par la municipalité à 980 logements construits sur 40 hectares.
Le PLU a donc une vision urbanistique très différente du POS d’un point de vue foncier. Alors que des zones naturelles ou agricoles reviennent dans l’enveloppe urbaine, 33 ha de zones NA1 vont disparaître, soit 8 ans d’urbanisation à démographie constante. Les zones NA2 (76 ha), quant à elles, disparaîtront. Ainsi, le PLU a largement taillé dans les potentiels d’urbanisation hors agglomération. De nombreux propriétaires sont concernés avec des terrains potentiellement constructibles aujourd’hui qui ne le seront plus demain.
Pour densifier la zone urbaine, 25 logements à l’hectare seront construits, contre 15 logements à l’hectare environ actuellement. Les règles de construction vont nécessairement évoluer pour adapter les constructions sur des espaces plus réduits avec des reculs de façades moins importants, des largeurs de passage réduites pour autoriser une construction sur une parcelle de second plan, des emplacements de stationnement obligatoires… L’impact sera visuel et également sur notre qualité de vie : maisons construites sur des terrains plus petits, jardins moins grands (moins de verdure en ville), proximité et co-visibilité plus importante avec le voisinage…
Pour atteindre l’objectif de 980 logements construits sur 40 ha en 10 ans, les terrains viabilisés non construits doivent répondre à 50 % du potentiel à construire, soit environ 490 logements à construire dans le « mitage » ou les « dents creuses ».
Probablement, les anciennes bâtisses (souvent délaissées car trop petites, mal isolées, mal exposées…) attireront plus qu’aujourd’hui car leur emplacement deviendra une richesse jusqu’ici oubliée. Elles seront sans doute un débouché soit en rénovation, soit en démolition pour mieux reconstruire.
Cependant, il est également probable que la rétention des terrains libres soit importante et que les propriétaires choisissent de conserver des terrains en zone urbaine (pour leurs enfants, pour la sécurité plus tard, ou pour échapper à la plus-value…). Ainsi, dans les prochaines années, la croissance démographique prévue sur notre commune se confrontera à un obstacle : où trouver un terrain à bâtir ? Il y aura vraisemblablement avant 10 ans (échéance du PLU) une remise en question de la disponibilité du foncier avec des modifications éventuelles du PLU.
Le PLU avec sa forte réduction de terrains potentiels à construire, imposée par les réglementations, met un terme à notre vision de l’espace sur notre commune et changera considérablement notre paysage pour les années à venir.
Mais le PLU ne se limite pas uniquement à la redéfinition de l’espace en termes de constructibilité des terrains et doit présenter les perspectives de développement de notre commune (projets structurants, prise en compte des contraintes liées à l’augmentation de la démographie et au vieillissement de la population sur les déplacements, les infrastructures…). Tandis que les contraintes de constructibilité sont plus ou moins imposées par les réglementations, les projets de développement reflètent clairement les orientations politiques de la majorité, orientations que les élus de REUNIR BRETIGNOLLES ne partagent pas…
Prochain article : La place du port dans le PLU
